Требования по использованию маяков для трещин из МДК 2-03.2003 (постановление №170)
Мы продолжаем серию публикаций о методах контроля технического состояния зданий при помощи маяков для трещин. Данная серия основана на выдержках из технической литературы, методических рекомендаций и нормативных документов. Каждая публикация посвящена одному конкретному документу. Из текста оригинала извлекаются все моменты, касающиеся использования маяков, анализируется их актуальность и применимость в современных условиях, даются рекомендации. Сегодняшняя статья посвящена очень актуальному документу — МДК 2-03.2003 Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее по тексту Правила), утвержденному постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 и зарегистрированным в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. за № 5176.
Актуальность документа
Мы проверили — по состоянию на 02.03.2026 г. Правила (МДК 2-03.2003) оцениваются как действующие в полном объеме за исключением п. 5.2.1 (Решение Верховного Суда РФ от 22.06.2022 N АКПИ22-375). Действие документа распространяется на техническую эксплуатацию жилых многоквартирных зданий (МКД) специализированными организациями (например, управляющими компаниями), имеющими на то право (лицензию) в рамках действующего законодательства.
Несмотря на то, что документу уже много лет, до сих можно встретить споры об обязательности его применения. В одно время даже Минрегион считал данные Правила рекомендуемыми и не обязательными для применения. Тем не менее, судебные органы при вынесении своих решений в вопросах, связанных с технической эксплуатацией многоквартирных жилых домов, основываются на обязательности исполнения требований МДК 2-03.2003 в полном объеме. Понимая, что качественная система технической эксплуатации любых зданий не может существовать без формализованных и описанных процедур, мы сосредоточимся на технических вопросах, и не будем затрагивать юридическую сторону применения Правил. Далее мы приводим цитаты из Правил и комментарии к ним по существу рассматриваемого вопроса.
Требования при обслуживании и ремонте строительных конструкций
Трещины в фундаменте и стенах подвала жилых зданий могут свидетельствовать о наиболее серьезных проблемах. Очень важно контролировать их возникновение, например, в рамках сезонных осмотров. Маяки на такие трещины должны устанавливаться незамедлительно.
Признаками неравномерных осадок фундаментов могут являться не только трещины, но и перекос заполнения проемов (например, плохо закрывающиеся двери), появление уклона полов помещений, разрушение заполнения стыков и деформационных швов.
4. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ
Правила (МДК 2-03.2003)
4.1. Фундаменты и стены подвалов
4.1.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:
— нормируемый температурно-влажностный режим подвалов и техподполий;
— исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий;
— устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;
— предотвращения сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий;
— работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.
4.1.2. Инженерно-технические работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны знать проектные характеристики и нормативные требования к основаниям зданий и сооружений, прочностные характеристики и глубину заложения фундаментов, несущую способность грунтов оснований, уровень грунтовых вод и глубину промерзания.
4.1.3. При появлении признаков неравномерных осадок фундаментов необходимо выполнить осмотр зданий, установить маяки на трещины, принять меры по выявлению причин деформации и их устранению. Исследование состояния грунтов, конструкции фундаментов и стен подвалов, как правило, производиться специализированными организациями по договору.
Трещины в стенах жилых зданий представляют наибольшую опасность, если расположены в несущих конструкциях.
Следует помнить, не все трещины легко обнаружить. Например, бывает расслоение внутри кладки, проявляющееся выпучиванием на отдельных участках. В подобных случаях трещины могут проявляться только на откосах проемов, а на плоскости стены отсутствовать.
У нас на сайте есть дополнительная информация о выявлении трещин в зданиях.
4.2. Стены
Правила (МДК 2-03.2003)
4.2.1. Стены каменные (кирпичные, железобетонные)
4.2.1.14. Организации по обслуживанию жилищного фонда при обнаружении трещин, вызвавших повреждение кирпичных стен, панелей (блоков), отклонения стен от вертикали, их выпучивание и просадку на отдельных участках, а также в местах заделки перекрытий, должны организовывать систематическое наблюдение за ними с помощью маяков или другим способом. Если будет установлено, что деформации увеличиваются, следует принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. Стабилизирующиеся трещины следует заделывать.
В этой части документа все достаточно просто и понятно описано. Хотелось бы подчеркнуть один момент. Неравномерные деформации фундаментов зданий приводят к очень серьезным последствиям. При их интенсивном развитии надземные несущие конструкции получают повреждения, которые требуют в дальнейшем значительных финансовых затрат для восстановления и обеспечения нормальной работоспособности. Важно выявить неблагоприятные процессы в самом начале их появления. Поэтому специалист по эксплуатации должен знать все, что связано с фундаментами и грунтами основания каждого конкретного здания. Используя эту информацию, он может правильно оценить как те или иные факторы эксплуатации здания повлияют на техническое состояние его конструкций, на чем необходимо заострить внимание при проведении осмотров и выполнении ремонтных работ. Выявлению начальных признаков неравномерных деформаций надо уделять повышенное внимание. Любая трещина, потенциально свидетельствующая о возникновении процессов деформации, должна быть под постоянным наблюдением. Установить маяк можно легко и просто. И если этот маяк позволяет производить измерения с высокой точностью, то очень быстро можно получить свидетельства происходящих деформаций и попытаться разобраться в их причинах. Если же этого вовремя не сделать, то последствия устранять будет уже более сложно и затратно.
Обрушения в жилых здания после многолетних бесконтрольных деформаций строительных конструкций — не редкость. Иногда отсутствие должного контроля со стороны специалистов по эксплуатации приводят строительные конструкции к такой деградации, что здания приходится просто сносить, причем гораздо раньше, чем они выработают свой проектный ресурс.
Требования для специфических (но распространенных) ситуаций
Подъем уровня грунтовых вод (в том числе техногенного характера, наблюдаемый в условиях плотной городской застройки) неблагоприятно влияет на состояние фундаментов. Но в случаях с просадочными грунтами в основании здания последствия могут стать катастрофичными.
6. ОСОБЕННОСТИ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ И РЕМОНТА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ НА РАЗЛИЧНЫХ ТЕРРИТОРИЯХ
Правила (МДК 2-03.2003)
…
6.1.3. Паспорт здания на просадочных грунтах, подрабатываемых территорий, в сейсмических условиях и районах вечной мерзлоты следует включить дополнительные сведения о конструктивных особенностях фундаментов: описание грунтов основания; мероприятия по сохранению грунтов при строительстве и эксплуатации; результаты выполненных наблюдений за осадками и деформациями здания.
…
6.2. Районы просадочных грунтов
6.2.1. За зданием, построенным на участках, имеющих макропористые лессовые грунты второго типа по просадочности с частичным устранением просадочных свойств механическим уплотнением или на естественном основании, должно осуществляться постоянное наблюдение.
…
6.2.4. Измерение величины осадок и просадочных деформаций должно производиться нивелированием по установленным на цоколе здания и на несущих поперечных стенах осадочным маркам, систематически, но не реже одного раза в три месяца в первый год эксплуатации, а затем в течение всего срока эксплуатации не реже одного раза в год.
Организация наблюдений и их проведение должны быть осуществлены в соответствии с проектом.
…
6.2.6. После продолжительных ливневых дождей (в течение 2 — 3 дней) следует производить внеочередную нивелировку и детальный осмотр несущих конструкций, определять места скопления ливневых вод и принимать срочные меры для их удаления.
Результаты осмотра следует фиксировать в актах, в которых, кроме описания деформаций, указывать места их развития, время обнаружения и принятие мер по устранению.
…
6.2.9. Маяки при обнаружении неровностей осадков фундаментов, а также деформаций в виде трещин следует устанавливать на стены и фундаменты немедленно, а источники увлажнения грунта следует устранять в возможно короткие сроки.
6.2.10. Производство работ по обнаружению и ликвидации источника увлажнения и фундаментов в сложных случаях поручать специалистам-экспертам или специализированной организации.
6.2.11. Восстановление прочности деформировавшихся элементов, конструкций и здания в целом следует осуществлять после устранения источников замачивания и возможности появления просадочных деформаций при дальнейшей эксплуатации дома.
6.2.12. Возможность дальнейшего увеличения просадочных деформаций следует определять в зависимости от оставшейся потенциально возможной величины просадки (путем вычисления разности между расчетной величиной просадки и величиной замеренной просадки по материалам наблюдений).
В новостях описаны многочисленные аварии в водонесущих коммуникациях жилых домов на просадочных грунтах. Зачастую они приводят к очень серьезным последствиям и крайне дорогостоящему ремонту. Либо здание просто становится непригодным для эксплуатации. Поэтому должный контроль технического состояния таких зданий крайне важен.
6.3. Районы засоленных грунтов
Правила (МДК 2-03.2003)
6.3.1. Наблюдения за осадками зданий, расположенных на засоленных грунтах, должны производиться в соответствии с правилами для районов просадочных грунтов.
…
6.3.4. На трещины, перекрытия кладки и другие деформации здания на засоленных грунтах следует установить специальные маяки; следить за их раскрытием, определять места расположения источника замачивания, устранять его.
6.3.5. Восстановление целостности деформировавшихся элементов и конструкций зданий следует проводить после выявления возможности развития просадок сооружения при дальнейшей эксплуатации здания. Эта величина просадок определяется из условия полного удаления из засоленных грунтов легкорастворимых солей.
Проблемы засоленных грунтов в основании зданий во многом схожи с проблемами просадочных грунтов.
6.5. Районы сейсмические (6 баллов и выше)
Правила (МДК 2-03.2003)
…
6.5.9. После землетрясения следует производить внеочередные осмотры зданий, его оборудования, коммуникаций. Обнаруженные повреждения и деформации должны быть подробно изучены и отражены в акте с указанием длины и ширины раскрытия наиболее значительных трещин.
На опасных зонах необходимо поставить маяки.
В здания, признанные аварийными, вход людей должен быть воспрещен.
Здания, подлежащие восстановлению, перед разработкой проекта восстановительных работ, должны обследоваться проектной организацией.
У нас на сайте есть некоторые рекомендации по трещинам в зданиях после землетрясений:
Безусловно, здания, построенные в сложных природных условиях, потенциально более проблематичны в процессе эксплуатации и требуют большего внимания. Трещины в несущих конструкциях, возникающие из-за просадок грунта, распространенное явление во многих регионах. Такие трещины могут нести в себе угрозу безопасности и требуют обязательного наблюдения.
Выше приведены все фрагменты текста Правил, содержащие упоминания маяков. Но случаи, требующие обязательного мониторинга строительных конструкций при помощи маяков, не ограничиваются только этими ситуациями. Давайте для примера рассмотрим еще одну выдержку из Правил.
6.6.10. Организация по обслуживанию жилищного фонда при увеличении против проектных предложений глубины оттаивания грунта или увеличение осадки здания, или появления в нем значительных деформаций обязана совместно с проектной и строительной организациями принять необходимые предупредительные и восстановительные меры, обеспечивающие прекращение деформаций и осадку домов.
Правила (МДК 2-03.2003)
Здесь указано, что необходимо принять меры, обеспечивающие прекращение деформаций и осадку домов. Но каким образом специалист может понять, что деформации и осадка прекратились? Для наблюдений за осадкой обычно используются геодезические методы — нивелир (тахеометр) и осадочные марки. А для контроля деформаций конструкций могут использоваться все те же маяки. Т.е. в данном примере нет прямого указания на необходимость использования маяков, но ситуация предполагает организацию мониторинга деформаций здания, который может осуществляться в том числе и с помощью маяков. И таких примеров по тексту Правил довольно много. Поэтому рекомендуем внимательно изучить все разделы.
Кстати, о том, что в документе имеется еще ряд очень важных моментов для рассматриваемой нами темы. Например, документ содержит такой пункт:
6.6.24. Результаты всех промежуточных осмотров, обнаруженные деформации зданий, результаты нивелировочных, температурных и других наблюдений, установленные в процессе эксплуатации, следует заносить в журналы; результаты общих осмотров — в акт общего осмотра зданий с дополнением, учитывающим условия эксплуатации в районах вечной мерзлоты.
Правила (МДК 2-03.2003)
Это указание, а также другие, встречающиеся в разных разделах документа, требуют обязательно документировать результаты осмотров и наблюдений. Как известно для записи результатов наблюдения за трещинами используются специальные журналы. Некоторые формы таких журналов, а также формы других документов для фиксации результатов наблюдения за трещинами, можно посмотреть у нас на сайте.
В заключение добавим, следует помнить, что ГОСТ 31937-2024 запрещает эксплуатацию зданий с конструкциями, находящимися в аварийном состоянии и требует обязательного контроля при ограниченно работоспособном состоянии конструкций. Часто, для обеспечения безопасной эксплуатации зданий (например, на сложных в геологическом плане площадках) приходится вести постоянные наблюдения, вплоть до полного устранения причин деформаций. Устранение причин в таких ситуациях — непростая задача, она требует времени и часто бывает связана со значительными финансовыми затратами. До полного завершения ремонтных работ маяки могут оказаться наиболее эффективным способом мониторинга, контроля деформаций и обеспечения безопасности.
Также смотрите дополнительную информацию по работе с трещинами в сфере ЖКХ:
